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Quando solicitar o despejo: as situações que geram a ação

07/05/2018 Por: Editorial EPD Online
 

As ações de despejo são bastante comuns nas relações de locação de imóveis, neste artigo vamos explicar quando é possível solicitar o despejo. Podendo ser iniciadas por diferentes motivações, as ações de despejo possuem rito próprio, com prazos e custas diferentes dos demais processos da área.
Importante meio para discussão e resolução de problemas durante a vigência do contrato de aluguel, o conhecimento sobre o instrumento da ação de despejo é essencial para a atuação na área.

Por definição, o contrato de locação é bilateral, já que é gerador de obrigações para as duas partes; consensual, manifestado pela vontade dos envolvidos; oneroso, gerando ônus para ambos; comutativo, sendo suas obrigações já determinadas e conhecidas no momento do contrato; de trato sucessivo, sendo prorrogado com o tempo e não solene, já que não há determinação legal para seu modelo de execução, podendo ser acordadas as cláusulas entre as partes.
Nesse texto saiba mais informações sobre os direitos e obrigações dos envolvidos e também sobre as situações que geram a ação de despejo.



Direitos e Obrigações

Todo contrato gera direitos e obrigações para as partes envolvidas. No caso do contrato de locação, os direitos e obrigações são os determinados pela Lei n. 12.112/09, conhecida com a Lei do Inquilinato. Conheça a seguir os principais direitos e obrigações para os envolvidos.



Proprietário do Imóvel

Entre as principais obrigações do proprietário estão:


- Garantir o uso pacífico do imóvel pelo locatário;

- Manter o imóvel em condições de uso e garantir o conserto de danos anteriores ao contrato;

- Elaborar, caso o locatário solicite, auto de vistoria de entrada – este documento pode ser muito importante no momento da devolução do imóvel, servindo para verificação dos possíveis danos e modificações no imóvel causados pelo inquilino;

- Entregar recibos detalhados do pagamento dos aluguéis, incluindo taxas pagas pelo locatário;

- Quitar as dívidas extras de condomínio correspondentes, por exemplo, a obras de reformas, gastos com decoração e paisagismo, instalação de equipamentos de segurança e monitoramento, pinturas e até mesmo indenizações trabalhistas advindas de funcionários do condomínio.


Elaboradas de forma a garantir que o locatário seja protegido de cobranças abusivas, também protege o locador no que tange especialmente à entrega do imóvel nas mesmas condições do início do contrato. Essa garantia é muito válida e eficiente em contratos longos nos quais a deterioração do imóvel, caso não haja a manutenção necessária, costuma se tornar um grande problema para os proprietários.



Obrigações dos Locatários

Para os que alugam os imóveis, as obrigações principais se referem ao pagamento em dia dos valores e o correto uso do imóvel. Confira as principais:

Pagamento em dia das parcelas referentes aos aluguéis; caso não haja determinação de uma data específica em contrato, o pagamento poderá ser realizado até o 6º dia útil do próximo mês;

Reparação de quaisquer danos causados durante o uso do imóvel;

Comunicar ao proprietário todo problema não causado pelo locatário que exija reparo no imóvel;

Não modificar o imóvel sem consulta prévia ao proprietário;

Uso restrito para o fim a que foi contratado aluguéis residenciais não podem exercer atividades comerciais no mesmo prédio sob o mesmo contrato, sob pena de ação referente à quebra de cláusula existente.




As Ações de Despejo

A mais comum delas é a ação de despejo em função da falta de pagamento. Mas o não cumprimento dessa obrigação, não é a única situação que enseja uma ação de despejo.


Além das causas motivadoras, os ritos e prazos para as ações de despejo também são regidas por seu fato principal. Na mais comum, a ação de despejo por falta de pagamento, o locatário tem como suspender a ação em 15 dias após a citação, caso efetive a purga ou emenda da mora, que consiste no pagamento das dívidas discriminadas pelo processo.




Conheça agora as principais causas motivadoras para ações de despejo:

Falta de Pagamento

As ações de despejo que sejam motivadas por falta de pagamento podem ser impetradas apenas um dia após o descumprimento da obrigação. Em sua maioria, acontecem cumuladas com a ação de cobrança, na qual os valores dos débitos devem ser descritos de forma minuciosa. Para evitá-la, após a citação, o locatário pode efetivar a purga da mora, suspendendo os efeitos do processo.




Descumprimento de cláusula ou condição contratual

O não cumprimento ou a distorção de cláusula contratual enseja a ação de despejo não só para a desocupação do imóvel, mas também para reparo no dano quando seja necessário como, por exemplo, na modificação estrutural do imóvel sem anuência e permissão do proprietário.


O uso com fim diferente do contrato de aluguel (contratos residenciais com imóvel utilizado para fins comerciais) também é uma das causas motivadoras dessa ação.




Denúncia Vazia (Retomada imotivada)

Em contratos com prazos iguais ou superiores a 30 meses, após findo o prazo, o locador pode entrar com o pedido de retomada do imóvel com a alegação de que a continuidade do contrato não é de seu interesse. Essa ação deve ser ajuizada em até 30 dias após o fim do contrato, sem necessidade de prévia notificação ou aviso por parte do locador.




Retomada motivada

Em contratos com prazo inferior a 30 meses, o locador também pode fazer o pedido de retomada do imóvel a qualquer tempo, quando motivado pelas seguintes hipóteses:

- Para uso próprio, de ascendente, descendente, cônjuge ou companheiro;

- Realização de obras estruturais no imóvel;

- Quando a locação já acontece de maneira ininterrupta há, no mínimo, 05 anos;

- Entre outras.




Morte do locatário

A morte do locatário constante no contrato e a ocupação do imóvel por pessoas que não sejam seus dependentes diretos também enseja ação de despejo.



Prazos e Ritos das Ações de Despejo

As ações de despejo seguem o rito ordinário. Quanto aos prazos, são variáveis no que se refere à propositura da ação e da efetivação dos resultados da sentença.


Para ações de despejo que sejam motivadas pela falta de pagamento, por exemplo, o prazo para entrada do pedido se origina a partir do dia subsequente ao não cumprimento da obrigação. Ou seja, caso o pagamento não aconteça, o locador tem direito de entrar no dia seguinte com pedido de desocupação do imóvel.



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